業務案内「売る」 – 田代屋住宅

査定のご相談から引渡しまでの流れについてご説明します。

Stage1

査定依頼

査定価格とは通常、査定日現在の売却が可能な価格のことです。お電話・メールなどで、簡単な状況をお聞かせ下さい。また、実際に現地を詳しく拝見させていただく必要がございます。上記をもとに、近隣の相場や、過去の売買事例を参考にして査定価格を出します。

Stage2

情報収集・不動産会社を決める

査定価格をもとに売主様の希望価格とを比較して実際に売り始める売却価格を決めます。市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない高価格の物件では不動産業者はあまり熱心に営業できません。近隣の市場に合わせる、早期売却を狙うのなら少し安めの価格設定など不動産業者と相談してみましょう。また、価格の交渉があったときのために最低限の価格条件なども決めておきましょう。

Stage3

媒介契約の締結

お客様の売却をお手伝いをさせて頂く為の、委任関係の書類です。
媒介契約には｢専属専任媒介契約｣｢専任媒介契約｣｢一般媒介契約｣の3種類がありますが、どの媒介契約を利用しても仲介手数料(媒介報酬額)は同じです。専属専任媒介契約・専任媒介契約は1社にのみ売却の依頼をする方法です。
当然不動産業者の責任も重くなります。契約した不動産業者は1週間または2週間に1度以上、営業報告をするがあります。これが無い場合、その不動産業者はすぐに断りましょう。一般媒介契約は複数の不動産業者に売却の依頼をすることができます。
この場合不動産業者の営業報告などの義務はありません。

Stage4

不動産会社の営業活動

ホームページ、折込チラシ、不動産情報誌、ポスティング、オープンハウスなどの営業活動を行います。広告媒体を使用しますので、費用がかかりますがそれらは全て仲介手数料に含まれます。(売主の依頼による特別な広告は、別途費用が掛かる可能性があります)

Stage5

現地見学

購入希望者が現れたら現地を見てもらうことになります。
購入の検討に値するかどうかは、まず第一印象で判断する買主様が多いので、境界・建物の内外部の清掃、整理整頓、などのお客様を迎える準備が必要です。
購入希望のお客様よりお申込みを頂きましたら、売主様へ御連絡させていただきます。

Stage6

売買条件の交渉

購入希望者の条件等を検討します。売主様が決めた最低条件以上であれば成立すると思われます。

Stage7

売買契約

売買契約は、大体不動産業者の会社等で、買主様と売主様、それぞれの仲介業者の立会いで行われます。十分な説明を受けた上で納得する内容であれば契約に進み、手付け金を受領します。不明な点・納得できない点は必ず確認しましょう。

Stage8

引渡の準備

引渡し後のトラブルを未然に防ぐために、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認をします。もし、修理箇所等があれば、物件の引渡しまでに修理します。
権利証・実印・印鑑証明・住民票等が必要です。

Stage9

決済・登記・引渡し(鍵渡し)

残代金等の精算と、物件の引渡しは必ず同時でなければなりません。売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合は、残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりませんので、司法書士に依頼します。あとは、固定資産税の日割り計算をして、関係書類などを買主に渡し、残金の入金を確認したら、鍵を渡して、無事終了となります。

確認しておきましょう

●権利書（登記済み権利書）の確認

●建築確認通知書の控・工事の完了検査済み書の有無の確認(建物がある場合)

●購入時の売買契約書の確認(税金の面で、取得費等の計算が必要です)

●購入当時のパンフレットや受領した図面・書面などを確認
敷地の境界を明確にしておく

境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定する必要があります。
土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。
建物のメンテナンスを充分に

購入の検討に値するかどうかは、まず第一印象で判断する買主様が多いので、境界・建物の内外部の清掃、整理整頓、などのお客様を迎える準備が必要です。整理清掃も重要です。
住宅ローンの借入があるときは、元金の残りを金融機関に確認

ローンの残高は、今の市場では売却しても借金が残ってしまうケースも増えています。
手取り＝売却金額－（ローンの残金＋諸経費）
不動産会社の査定書の内容を確認

販売事例が古いと査定価格より実売価格が下がる場合もあります。
また、査定価格は近隣の同程度の販売物件より少し低くなります。
自分の家は可愛いけども、客観的に見ることが必要です。
付帯物設備等がある場合

照明器具やエアコンなど付けて売却するときは、書面で決めておきます。
それがセールスポイントになることもあります。
売主の瑕疵担保責任

たとえ中古住宅であってもその不動産に瑕疵（隠れた傷、雨漏り・白蟻の被害・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等）があった場合、売主は修復の義務があります。事前にこれらの確認や点検が必要です。
但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は、売主に瑕疵担保責任はありません。
売却した年の翌年に確定申告をします

マイホーム売却の3,000万円控除や買い換えの特例の適用、売却損がある場合の所得税還付などは、確定申告をしないと適用されません。